2020山东楼市，两极分化……

临沂、烟台陷疯狂土拍

最近一份数据，让整天争老大的济南、青岛两城，面子上有点儿挂不住。

中原地产研究中心数据表明，多城市集中卖地，土地市场成交额持续上升。

截止12月7日，我国已有11个城市卖地破千亿，超过30个城市卖地超过500亿，刷新历史记录。今年前11月，50城卖地收入3.67万亿元，同比增20.8%，收入和增幅均刷新历史纪录。

然而在整体增长的形势下，山东省土拍市场却是两极分化严重，几家欢笑，几家愁。

首先是临沂、烟台两地土地出让金，增长都超过了100%。其中临沂同比增长180.49%，金额为382亿元，烟台同比增长116.11%，金额224亿元。

临沂疯狂拍地，地王频现，房价暴涨早已不是新鲜事，增长速度快也在预料之中。

今年烟台土拍的生猛劲儿，倒是让人济南、青岛两位老大哥汗颜，隔三差五就曝出一宗“热度地王”。

烟台房地产网数据显示，作为传统的销售旺季，2020年金九银十期间，住宅成交5843套，比去年成交量下跌约13.2%，价格上涨约5.6%，这与济南情况大体相似。

但平淡的销售成绩，却阻挡不了各房企参与拍地角逐的热情，优质地块依然能够赢得“一掷千金”的追逐。

烟台市委党校东南地块，6小时鏖战，历经521轮厮杀，6761元/㎡，溢价率达25.14%

F12商住用地，经历3个小时2457轮竞拍，楼面价7427元/㎡，溢价率84.39%

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一组组土拍数据，昭示着烟台的生猛。当然比起临沂疯狂上涨的房价，烟台房价显得温柔许多。

济南土拍市场落寞

比起烟台、临沂的疯狂，济南、青岛显得落寞不少。前11个月的土地出让金，济南下降20.93%，金额为510亿元，青岛下降14.02%，金额为689亿元。

看到这种情况，不得不感慨一句，去年还是驰骋市场的东方不败，今年就成了黄土地里的大白菜。

在看到数据前，没想到济南土拍市场在对比之下显得这么惨，后来去翻了一些资料数据，才发现确实惨！

整体来看，今年上半年供应和成交，总建筑面积同比下降超6成，成交的30宗土地（不含工业用地及仓储用地），除了3宗溢价其它都以底价成交。

3宗土地分别是经十一路C地块、市委党校新校区东地块及商业用地原房产大厦西侧地块，这市场活跃度，实在是不忍直视。

直到进入下半年，济南才回过神来，第四季度更是出现供地潮，雪山、唐冶、盛福、南北康、老城区都有不少土地挂牌。而且溢价地块也逐渐多了起来，截止12月10日，共有17宗地块。

当然这只是相对上半年来说，比起2019年市场还是偏冷。

根据统计去年共有37宗土地（（不含工业用地及仓储用地）溢价，且溢价率60%以上地块达11宗。溢价率最高的为目前的骏茂府项目，溢价率达90.14%。

然而现在骏茂府在市场的逼迫下，还是走向了以价换量的道路，零首付、送车位、工抵房各种措施层出不穷。

为何同样疫情影响下，临沂、烟台风风火火，济南就平淡如水？

首先是因为住宅供地减少和竞价条件的限制。2020年济南供地计划是36070亩，其中住宅为7903.65 亩，与去年相比供地计划总量增加4352亩，但住宅用地减少了420.35亩。

而且去年竞价地块主要分布在主城区及雪山、华山、王舍人等位置较优地块,且挂牌条件限制较少。

今年出让地块，很多居住组团都有严格的竞价条件限制，并不是所有企业都能参与，影响了拿地积极性。

比如12月3日刚刚成交的盛福A8组团，其挂牌条件就极其苛刻。这组地配建要求含商业房、租赁住房、12班幼托及社区综合服务设施、承担玉皇庙的修缮费用，还必须在商业地块引入一家央企山东区域的总部。

开发商的钱也不是刮来的，一个萝卜一个坑，高条件的地块，即使再喜欢也只能望洋兴叹！

再者在“三道红线”高压下，众房企风声鹤唳。因为这个政策直接影响企业的现金流，直击命脉，对很多资金链本来就紧张的房企来说是雪上加霜，所以多数房企拿地愈加谨慎。

即使拍地也是对高价值、高回报的土地比较重视，从而导致土地市场一直延续低溢价率态势.

毕竟在考虑挣钱之前，房企先考虑能不能活下去。

济南青岛距房价最高点

下跌17.5%、22.8%

土拍是楼市的晴雨表，结合市场来看，济南、青岛这对难兄难弟楼市情况也都是稀松平常，稳中有跌，不温不火。

纬房大数据发布的全国热门跌幅前十城市，济南、青岛双双入榜，青岛距离最高点下跌22.8%，而济南距离最高点下跌17.5%。

谁能想到分分钟能打起来的山东双子，竟然沦落在如此地步？

新房市场上，济南楼市经历了“停摆-重启-回落”的过程，各大楼盘均以降价销售，进入12月以价换量的操作更是屡见不鲜。

而青岛楼市则更具迷惑性，从略欠火候“金九银十”到冰封的11月，再到有“翘尾”走向的12月，整体来说降价，涨价，持平，降价，涨价，持平……轮番上演。

两城二手房市场，同样不容乐观。这一年青岛二手房挂牌价一直下跌，二手房成交量也持续减少，但其存量却一直保持在8万套，数量庞大。

济南亦是如此，存量不断增加，早已迈上5万+，但成交价格普遍下跌，大部分业主都自动降价，一套房降20-30万的人不在少数。

巧合的是，两城最高房价时点均在2018年下半年，相隔不过一个月。

2018年7月，正是峰会之后，青岛楼市最为疯狂的时刻。那时隔夜跳价、新房家茶水费、捆绑车位，限价公证摇号等各种现象层出不穷。

当初不少人都认为以后的房价刹不住车，堪比杭州深圳，所以不管好坏掏空钱包抓紧上车。

而2018年济南亦是像一个玩笑，上半年场尚处于饥渴的状态，土拍房价都来了个开年彩。

结果进入下半年尤其是8月后形势急转直下，章丘、济南主城相继遇冷，多个地块出现土地流拍。

谁也没想到，那时竟然成了两城楼市的顶点。一朝天堂，一夕灭亡，购房者失落在自己曾经奋不顾身抢到的房子上面。

那些争先恐后掏空钱包，在房价顶点上车的人，不知如今有何感想？